Куплю квартиру в Санкт-Петербурге. Объявления о покупке и продаже квартир, советы как купить квартиры недорого и безопасно

Продажа квартир на вторичном рынке недвижимости. Операции на рынке недвижимости - это несомненный стресс, неважно, желаете Вы купить квартиру или продать ее. И дело не только в стоимости квартиры, для большинства из нас это весомая сумма, но и в том, что мы покупаем вместе с квартирой частичку нашей будущей жизни, причем, возможно весьма длительной. Как не ошибиться при покупке квартиры на вторичном рынке? Кому можно доверить выполнение этого ответственного поручения? Что требуется сделать нам самим, чтобы не было "мучительно больно" - обо всем этом Вам смогут рассказать сотрудники агентства недвижимости "Ваш Дом". Почему мы Вам советуем обратиться к профессионалам рынка недвижимости, то бишь риэлторам, а не сделать все самим? А как вы сами считаете?

Допустим Вы высококлассный хирург или мастер по ремонту современных иномарок. Как Вы относитесь к дилетантам, говорящим, да что там вырезать аппендицит или настроить компьютер последней модели болида. Наверное, это вызовет у Вас усмешку. Поверьте, такую же усмешку вызывает у нас порою желание, ладно продавцов недвижимости, но часто и покупателей квартир, все вопросы проверить и решить самостоятельно. Поэтому решив купить квартиру или комнату вспомните о специалистах, ведь скупой платит дважды.

Мы не боимся конкуренции, наоборот, мы с удовольствием примем Вас в наши ряды риэлторов, специализирующихся на составлении договоров купли продажи квартир, проведении сделки др. если Вы глубоко освоили юридические тонкости и знаете рынок недвижимости. Но, к сожалению, большинство таких покупателей-самоучек не знают даже основ ценообразования на рынке вторичной недвижимости, не знают ключевых моментов в истории квартиры или комнаты, которые могут существенно затруднить сделку по покупке-продаже жилья и даже сделать ее в будущем ничтожной.

Ниже, Вашему вниманию мы предлагаем эксклюзивную статью нашего клиента, который получил важный собственный опыт покупки квартиры. Решив купить квартиру в 2006 году он размышлял, куда лучше обратиться: на вторичный рынок недвижимости или к квартирам в новостройках. О его выводах и рекомендациях по покупке квартиры Вы можете прочитать в статье "Решили «куплю квартиру»? Подумайте, что выбрать: купить квартиру в новостройке или приобрести жилье на вторичке ..."

Резюмируя отметим, что стоит несколько раз взвесить свои возможности (в этом Вам помогут наши рекомендации по покупке квартиры, приведенные ниже), определиться со своими целями и предпочтениями и в любом случае посоветоваться с профессионалами рынка недвижимости Санкт-Петербурга.

Для получения более подробной информации Вы можете позвонить в наш информационный центр с 10.00 до 22.00 ежедневно по телефону 575-8-575 или оставить заявку на нашем сайте.

Решили «куплю квартиру»? Подумайте, что выбрать: купить квартиру в новостройке или приобрести жилье на вторичке. Советы и собственный опыт

Полагаю, что многие, как и ваш покорный слуга когда-то, задумывались где же купить квартиру: в новом доме или на вторичном рынке. Наверное, сколько людей столько и мнений, но я хочу поделиться с вами собственным опытом покупки квартиры в новостройке.

Поверьте, в начале этого тернистого пути я даже не предполагал, сколько придется выдержать нервотрепки и финансовых затрат. Возможно, мой опыт поможет кому-то избежать подобных ошибок.

Кстати, имейте в виду, что продажей квартир в новостройках занимаются не только компании – застройщики, но и агентства недвижимости, часто даже на более выгодных условиях. Иногда у владельцев квартир меняются жизненные обстоятельства, и они выставляют эти квартиры через агентства по цене даже более низкой, чем на этот период продает сам застройщик.

Вначале коротко оценим те преимущества, которые дают покупка недвижимости на первичном и вторичном рынках.

ПРЕИМУЩЕСТВА И НЕДОСТАТКИ ПОКУПКИ КВАРТИР В НОВОСТРОЙКАХ.

Покупка квартиры в новостройке позволяет выбрать не только район, улицу, но и точное местоположение и характеристики квартиры. Вы будете наверняка знать, что за этой квартирой не будут тянуться различные «хвосты» в виде выписанных ранее, но имеющих права на эту квартиру несовершеннолетних детей, особ, отбывающих срок в местах заключения, и т.д.
Вы можете купить квартиру в рассрочку, иногда на условиях более приемлемых, чем проценты по ипотеке.
Вы получаете полностью новую инженерную инфраструктуру дома и квартиры, новые лифты и трубы, поверьте, это много значат. Квартиры имеют, как правило, современные планировки: просторные кухни, гостевые санузлы, пластиковые окна и пр. На входе в подъезд вас будет встречать консьерж.

При проведении ремонта вам не придется заниматься демонтажем старых полов, облицовки стен, сдирать обои и т.д. Вы можете сразу проложить трубы и кабели так, как вам это будет удобно. Спрятать кабели в стяжку, под потолок или в стены.
Что касается общих недостатков нового жилья, то к ним можно отнести: традиционный срыв сроков ввода в эксплуатацию сдаваемых домов, редко, но пока еще встречающихся двойные продажи квартир, перспективы еще несколько лет жить в режиме «большой стройки», отсутствие социальной инфраструктуры в новых районах. Отдельно нужно остановиться на долгом отсутствии документов на квартиру, трудности в прописке, электро- и теплоснабжении дома по временным схемам.

ДОСТОИНСТВА И НЕДОСТАТКИ ПОКУПКИ КВАРТИР НА ВТОРИЧНОМ РЫНКЕ.

Соответственно, покупая квартиру на вторичном рынке, вы въезжаете в квартиру, которая имеет все необходимые документы, уже обосновавшихся соседей, которые не будут докучать Вам круглосуточным долблением стен и другими «прелестями». Вокруг дома вы получите уже сложившуюся инфраструктуру (магазины, школы, поликлиники и т.д.). Если в квартире сделан более-менее качественный ремонт (заменена проводка, трубы водоснабжения и канализации, выровнены стены и потолок), то косметический ремонт квартиры обойдется вам не так дорого.

Из минусов жилья на вторичке можно отметить невозможность произвольного выбора этажа, планировки и расположения квартиры. Вам могут достаться весьма «разношерстные» соседи, включая тихих и активных алкоголиков, опустившихся элементов и т.п.
Но это все теория, а сейчас давайте остановимся на тех подводных камнях, через которые мне лично пришлось пройти, прежде чем была получена в собственность квартира и почти завершен в ней ремонт. Вообще случилось так, что год назад мне пришлось делать ремонт и даже переехать в квартиру со вторичного рынка, поэтому у меня есть возможность сравнить возникавшие проблемы в обоих случаях.

КУПИТЬ КВАРТИРУ В НОВОМ ДОМЕ: СУБЪЕКТИВНЫЙ ВЗГЛЯД И ЛИЧНЫЙ ОПЫТ.

Итак, в марте 2006 года, видя, что цены на недвижимость начали ползти вверх и предела этому пока нет, мы решили вложить часть имеющихся средств в будущую квартиру. Взвесив все «за и против» решили купить квартиру в строящемся доме. Почему? Причин было несколько: не было в наличии средств на покупку квартиры желаемой площади сразу (с ипотекой связываться не хотелось – не люблю брать в долг) и хотелось выбрать квартиру своей мечты (см. выше).

Я специально не стану называть имя этой строительной компании из Санкт-Петербурга, поверьте, я к ней испытываю весьма двойственные чувства, как человек, который знает, что его обманули, но поделать ничего не может. Сейчас речь идет только о сухих выводах из пройденного пути и советах нашим читателям.
В начале 2006 года, рынок недвижимости рос и спрашивать застройщика, как они относятся к 214 закону, было моветоном, поэтому нам пришлось заключать договор предварительной купли-продажи. О его юридической подоплеке и моей незащищенности я, конечно, понимал, но тогда хотелось верить в лучшее и не думать о плохом.

Вообще договор о покупке квартиры - тема весьма интересная, особенно для чтения перед сном. Читая его, понимаешь, что у тебя есть одни обязанности, а застройщик милостиливо идет тебе навстречу в мелочах.

Поскольку вы читаете данную статью, то предполагаю, что у вас много шансов изучать подобный документ в дальнейшем, поэтому я постараюсь остановиться на наиболее каверзных моментах.

ЦЕНА КВАРТИРЫ ИЛИ НЕМНОГО О ГРУСТНОМ …

Привязка к курсу доллара и евро. Я знаю, что многие строительные компании привязывают стоимость квартиры к курсу доллара, но мой застройщик пошел дальше по пути «сделай деньги из воздуха». Поначалу я не обратил серьезного внимания на увязку стоимости квартиры к соотношению доллара и евро, а зря.

Общая идея привязки стоимости такова. На день первого платежа фиксируется стоимость доллара в рублях (она была около 27 рублей) и соотношение евро к доллару (оно составляло 1,25). В дальнейшем, если курс рубля будет ниже 27 рублей, то сумма платежа будет рассчитываться с 27 рублей за у.е. Если курс доллара будет выше 27 рублей (например, 29 руб.), то стоимость платежей будет рассчитываться уже с 29 рублей и т.д. Кроме того, если на момент платежа евро упадет по отношению к доллару, то на ваших платежах это никак не отразится, а вот если вырастет – то вы будете должны покрывать эту дополнительную разницу (т.е. при соотношении 1,35 вы будете платить на 10% больше).
Примерно половина суммы квартиры была мною выплачена сразу, а оставшаяся часть аннуитетными (т.е. разбитыми на равные доли с одинаковым процентом) платежами должна была выплачиваться до марта 2008 года, т.е. до момента сдачи дома.

Когда через два месяца я пошел вносить свой первый аннуитентный взнос, то на всякий случай я взял с собою и сумму, получавшуюся от изменения соотношения доллара и евро. Обида была в том, что курс доллара тогда резко упал (до 25 рублей), а евро наоборот выросло (соотношение 1,28). К моему удивлению, девушка, принимавшая деньги, ни словом не обмолвилась об евро и рассчитала стоимость исходя только из зафиксированной стоимости доллара. Какие благородные люди, подумал я. Они и так получили с меня лишние деньги, учитывая падение доллара, поэтому видимо решили закрыть глаза на рост евро. Но я глубоко ошибался.

Когда подошла пора платить последний взнос и подбивать наши взаиморасчеты, то вдруг выяснилось, что за нами висит немаленький должок за соотношение доллара и евро в добрую сотню тысяч рублей. Спросив приятную девушку на ресепшн, а почему этот вопрос Вы не поднимали прежде, ведь я готов был платить раньше, она, потупя взор, сказала, что такова установка руководства – это называется обеспечение равномерности поступления средств в компанию. Мы, конечно, это пережили, но для многих покупателей этой был шок, ведь они не рассчитывали на эти дополнительные платежи.

КАК РАСТУТ КВАРТИРЫ ИЛИ ЧТО МЫ СОБСТВЕННО ПОКУПАЕМ.

Но здесь был еще один подвох, который обошелся мне еще дороже. В договоре было прописано, что если фактическая площадь квартиры будет на 2% больше или меньше, то соответственно мне нужно будет доплатить или мне будут возвращены деньги. Теперь внимание – часто используемая «ловушка» застройщиков. В большинстве случаев, квартира, которую Вы получите, будет больше, чем указано в первоначальном договоре. Эта такая маленькая хитрость строителей. Но не торопитесь радоваться. Во-первых, вам будут посчитаны за полезную площадь воздуховоды (у меня их, например, два), во-вторых, не факт, что у вас увеличится спальня или кухня, с большей вероятностью у вас увеличится коридор, а самое главное - балконы! Вот они скрытые резервы получения дополнительных средств с клиентов. А, учитывая, что за каждый квадратный метр балкона я плачу, как за площадь комнаты (об этом чуть позже), то это удовольствие обходится мне весьма недешево. В моей изначально 72 метровой квартире, по результатам промера ПИБ выяснилось, что площадь выросла на 4,5 кв.м. Из них только спальня увеличилась на 1 кв.м. еще на 1 кв.м увеличился и так вытянутый коридор и на 2,5 кв.м увеличились балконы. Когда я возмутился и сказал – что мне эти метры на балконах не нужны, то мне так по доброму ответили, что вы кипятитесь товарищ, тут в одном нашем доме балкон увеличился на 6 кв.м и достиг 15, да конечно мы отпаивали хозяина этой квартиры валидолом, но ничего, он выжил и даже перестал заикаться. Кстати, за балкон и лоджии нас заставили платить, как за обычные квадратные метры, мотивируя тем, что они потратились на остекление.

Хорошо, сказал я, у нас в договоре написано, что я должен оплачивать только те метры, которые превышают 2% площади, т.е. не 4,5 кв.м, а 1. Конечно, сказали мне в ответ, так и было бы, если бы вы уже полностью оплатили стоимость квартиры на момент замеров. Так я говорю, и оплатил в соответствии с нашим графиком платежей. Нет, говорят мне в ответ, вы же до сих пор не оплатили разницу в курсах евро и доллара, поэтому это не считается. И вот такой театр абсурда происходил каждый раз, когда приходила пора определения взаиморасчетов. Застройщик как фокусник доставал из рукава какую-нибудь зацепку и стойкое чувство «вечного лоха» меня никогда не покидало. Конечно, трудно тягаться простому покупателю с целой гильдией высокооплачиваемых юристов, поэтому, скажу честно, радости от обретения этой квартиры у меня уже не осталось.

БАРБЕКЮ НАД ГОЛОВОЙ ИЛИ ОСОБЕННОСТИ СТРОИТЕЛЬСТВА

И таких моментов было много. Из-за просчетов проектировщиков, мой дом стал затенять стоящий рядом сравнительно элитный в прошлом дом. Видимо там жили весьма влиятельные граждане, потому что стройка в 2007 году свернулась. Когда в один из дней платежа моя супруга как бы невзначай спросила в компании, а в чем собственно дело, те ей как бы, между прочим, пояснили, что стройка «зависла» нужно менять проект и когда строительство возобновится природе не известно. Представляете, в каком душевном состоянии мы оказались. Позже появилась информация о переносе сроков сдачи дома на год. Мне нравился этот район и местоположение дома, поэтому я с упорством идиота шел наперекор мнению семьи и не соглашался переходить в другие дома компании, тем более что в них уже не оставалось квартир с разумной планировкой.

Мы еще более были огорчены, когда выяснились подробности изменения архитектуры дома. Если раньше нами был выбран 12-ый этаж в 14-ти этажном доме с хорошим видом из окон (как я предполагал), то теперь в этой разноуровневой «каракатице» моя квартира становилась последней в нашей секции. А при этом еще надо мною будет отсутствовать технический этаж, и вся разводка труб будет проходить в моей квартире. И это еще не все. Сосед сверху получал надо мною открытую террасу и в будущем над моей головою будет разбит «город-сад» с барбекю, выгулом собак и т.п. Это была последняя капля в нашем терпении. Мы стали думать куда уходить, но на наше счастье освободилась такая же квартира на 10 этаже (не у всех оказались такие крепкие нервы) и мы благополучно перешли в нее.

ДЕНЬГИ ИЗ БЕТОНА ИЛИ ОТ ЧЕГО ЕЩЕ ЗАВИСИТ СТОИМОСТЬ КВАРТИРЫ.

Так вот, когда выяснилось, что сроки сдачи дома переносятся на год, я пришел к застройщику и попросил также на год перенести оставшиеся платежи. Они подумали-подумали и решили, что с «паршивой овцы хоть шерсти клок» и переписали договор, сведя остаток суммы в единый платеж на апрель 2009 года. Пройдя все финансовые перепития, описанные выше и видя, что доллар и евро укрепляются, мы решили досрочно внести остаток. Первую половину мы оплатили в октябре 2008 г. При этом, уже понимая, что за евро придется платить, мы спросили местного юриста – на какой момент будет рассчитываться соотношение евро и доллара. Поскольку тогда евро росло – он сказал, что на момент последнего внесения денег. Мы напряглись, заняли у друзей и через месяц принесли оставшуюся сумму. Так случилось, что евро упал. Мы обрадовались, ведь в этом случае и наш предыдущий платеж шел бы по уже новому курсу. Но не тут то было. Позвольте, сказали нам, но ведь, когда вы внесли прошлый платеж, курс евро был выше, поэтому мы зачтем его. Но ваш юрист говорил нам обратное, возразили мы. Просто вы его неправильно поняли, опять потупив взор, сказала нам девушка. Стараясь не выплеснуть весь запас бранных слов и сглотнув слезу обиды, я взял под руку жену и вывел ее из этого «исчадия обмана и зла».

Но на этом наши приключения не кончились. На чем еще можно заработать в пустой квартире? Не знаете, так я вас просвещу. На стяжке. Как это происходит? Да очень просто. По договору, строители должны были сделать в квартире бетонную стяжку. Как потом мне рассказали собратья по несчастью – оказывается, в этой компании толком ее не умели делать. В предыдущих домах она несколько раз дала трещину и им пришлось делать ее повторно и за свой счет. Поэтому было принято изящное решение. Стяжку мы делать вам не будем и компенсируем это деньгами, вроде все нормально, но дело, как всегда, в нюансах. Для моей квартиры стоимость стяжки мне посчитали как 30 тыс. рублей. При этом тут же около дома была развернута установка по подаче бетона в квартиры, при этом стоимость стяжки получалась уже 70 тысяч рублей. Вот так легко и просто делаются деньги «из воздуха», простите, «из бетона».

Примечательно еще другое, чтобы предупредить возможные в будущем иски, в окончательном договоре купли продажи уже ни слова нет, ни про доллар и евро, ни про стяжку, ни про остальные «причуды» застройщика, типа приведения стоимости площадей балконов к стоимости комнат. Там просто обозначена окончательная сумма, все-таки «знает кошка, чье мясо съела», поэтому и остерегается.

НУ ОЧЕНЬ ДОРОГИЕ СЕРДЦУ ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ УСЛУГИ.

Что еще врезалось в память? Оформление квартиры в собственность и навязывание своей управляющей компании. Начнем по порядку. Когда встал вопрос об оформлении квартиры в ГБР, нам было заявлено, что это смогут сделать только юристы компании. Поскольку мы имели представление о «трудоемкости» этой операции, то возразили – что отнести документы на Васильевский остров сможем и мы, потому что платить за эту процедуру 22 тыс. рублей как-то нерационально. Хорошо, сказали нам, но никаких документов вы от нас не получите. Плюнув на все это, мы внесли эти деньги, и, отдать должное, через полтора месяца получили свидетельство о собственности. Отметим, что нашлись более решительные граждане, которые пытались бороться с «ветряными мельницами», но, учитывая, что через несколько месяцев, наш застройщик объявил себя банкротом и кредиторы наложили арест на оставшиеся в собственности компании квартиры, то их перспективы получения свидетельства о собственности оказались весьма туманными.

«Эта наша корова и мы ее доим» сказал небезызвестный персонаж одного из сериалов. Этой же логики придерживалась наша компания застройщик. Нам не подписывали акт сверки платежей и не оформляли окончательный договор купли-продажи квартиры до тех пор, пока мы не подписали договор с их управляющей компанией и не оплатили первоначальный взнос (45 тыс. руб.). Деваться «бедному крестьянину» было некуда, и мы были вынуждены пойти на все это, видя перед своим носом морковку в виде наконец-то полученной в собственность квартиры. Как вы понимаете, стоимость услуг этой компании примерно в два раза превышает общегородские.

Ну вот и вроде все. Сейчас уже почти все в прошлом, мы завершаем ремонт и надеемся до конца года переехать в новую квартиру. Если бы я сейчас выбирал, где купить квартиру в новостройке или на вторичке, то скорее бы всего пошел в надежное агентство недвижимости, например, «Ваш Дом» (через которое сейчас продаю загородный дом родственников и которое рекомендую действительно от чистого сердца) и купил бы квартиру на вторичном рынке. Хотя возможно, пройдет еще несколько месяцев, и мое мнение изменится, ведь плохое забывается быстрее и в памяти остается только хорошее, а плюсы в новом жилье конечно есть.

Надеюсь, наш опыт поможет вам избежать либо быть готовыми к таким проблемам и успешно пережить их в будущем. В любом случае рекомендую Вам работать с профессионалами рынка недвижимости, главное, чтобы они были на вашей стороне.


Выражаем признательность нашему клиенту и партнеру Марату Исмагилову.

Статья написано специально для сайта агентства недвижимости «Ваш Дом».
При перепечатке просьба устанавливать ссылку на наш сайт.