Предложения о покупке элитного жилья. Элитная недвижимость Санкт-Петербурга: элитные квартиры и апартаменты. Хотите продать элитную квартиру - изучите объявления: куплю элитное жилье в центре, где купить элитные апартаменты и др.

Элитная недвижимость Санкт-Петербурга. Элитная недвижимость - весьма специфический сектор рынка недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Инвестиции в элитное жилье является прекрасным инструментов сохранения и преумножения средств. А покупка элитной квартиры в центре Петербурга или апартаментов в "золотом треугольнике" - показатель успешности в бизнесе. Именно поэтому рынок элитного жилья менее подвержен последствиям кризиса и периодической нестабильности рынка недвижимости вообще.

Для того, чтобы обдуманно выбрать себе элитную квартиру или коттедж в пригородах, нужно четко понимать факторы, определяющие элитность жилья. Более подробно об этом рассказано в статье, размещенной ниже, а также в материалах на странице, посвященной продаже объектов элитной недвижимости.


Для получения более подробной информации Вы можете позвонить в наш информационный центр с 10.00 до 22.00 ежедневно по телефону 575-8-575 или оставить заявку на нашем сайте.

Элитная недвижимость в Санкт-Петербурге. Стоимость и расположение.

Недорогое и доступное жилье Санкт-Петербурга, а особенно элитное жилье в Санкт-Петербурге, так же как и в Москве, совершенно особая категория, существующая по своим ценам и законам, не сравнимым с другими городами и видами недвижимости. Стоимость элитного жилья определяют многие факторы, но главными являются:

1. Месторасположение элитного жилья в Санкт-Петербурге

Элитные дома в центре города с отличными видовыми характеристиками и техническими параметрами в Петербурге настолько редки, что ценятся порой так же дорого, как в Москве. Но отличие жилья Петербурга от Москвы в том, что количество хорошего элитного жилья в центре города в ближайшие десятилетия не увеличится из-за суровых ограничений по застройке. В Москве, по мере реконструкции центра, общая сумма квартир в центре города увеличивается, в Петербурге - нет, поскольку существуют ограничения по этажности. Новые дома, которые строятся на месте старых, имеют ту же площадь. При таких условиях рост цен на квартиры в центре будет продолжаться, даже если в других сегментах произойдет снижение.

По прогнозам специалистов рост цен на жилье Санкт-Петербурга, а также на элитное жилье Петербурга в следующем году будет на 5-10% превышать общий рост цен на недвижимость и однозначно превысит темпы инфляции в стране (планируется 10%).

2. Вид из окна элитного жилья

Некоторые участки центральных районов (например, набережные рек и каналов) считаются особенно дорогими за счет вида из окон. В зависимости от того, сколько исторических памятников и из скольких окон можно увидеть цена кв. метра может доходить от до $30 000. В Петербурге можно найти такое элитное жилье, например в одном доме на Петроградской стороне, из окон квартиры в котором можно увидеть мечеть, Петропавловскую крепость, Троицкий мост, Спас-на-крови, Казанский и Исаакиевский соборы, Адмиралтейство, Эрмитаж, стрелка Васильевского острова, Биржу и, конечно, Неву.

Причем, за каждый исторически памятник, видный из окна, можно автоматически увеличивать стоимость квадратного метра на несколько процентов. В непосредственной близости от этих историческуих видов можно также найти недорогое жилье в Санкт-Петербурге.

3. Социальная однородность элитной недвижимости

Интересная особенность вторичного рынка элитной недвижимости Петербурга заключается в том, что элитная квартира может находиться и в доме, который не является элитным сам по себе. Исторически сложилось так, что рынок элитных квартир в Петербурге начался с рынка расселяемых коммуналок. В итоге, часто на одной лестничной площадке могут находиться элитные апартаменты и коммуналка. Такое элитное жилье поступают в продажу, когда их хозяева отчаиваются расселить парадную полностью и добиться необходимой социальной однородности.

Сейчас с увеличением количества ТСЖ появилась надежда на увеличение количества расселений коммуналок в полурасселенных подъездах. В ТСЖ ведущую роль будут занимать богатые владельцы отремонтированных квартир - это может привести к радикальным изменениям по всему городу и повысить статус многих домов в центре.

В среде петербургских риэлторов существует понятие «элитная парадная» - полностью расселенный подъезд в обычном старом доме (возможно, в реконструированном фонде). Правильная оценка парадной на «расселяемость» - основа получения высокого дохода в будущем. Жильцы этих парадных, проживающие до сих пор в коммунальных квартирах получают возможность улучшить свое жилье в Санкт-Петербурге.

Что касается нового элитного жилья Санкт-Петербурга, то в последние несколько докризисных лет наметилась тенденция, когда на решение купить жилье в Санкт-Петербурге влияет позиционирование и продвижение проектов. «На рынке элитного жилья все большую роль играют бренды. «Есть примеры, когда цена на жилье вырастала исключительно с помощью брендинга» - отмечает Елена Карасева, бренд-менеджер ЗАО «Строймонтаж».

4. Спрос на комфорт

Наличие собственной социальной инфраструктуры становится обязательной опцией элитного жилья и жилых комплексов. Качество жизни в элитном комплексе - это совокупность неких сервисов, которые могут быть реализованы как на уровне услуг, так и на уровне конструктивного решения дома. Задача инвестора-застройщика - найти оптимальное сочетание необходимых сервисных услуг, которые смогут удовлетворять все его нужды, но не будут обременять жильца избыточными затратами.

Мода на перечень инфраструктурных объектов все время меняется: вместо магазинов и баров теперь все чаще строятся оздоровительные и спортивные комплексы. Фитнес-центры уже не вызывают ажиотажа, на смену им приходят wellness-центры. Несмотря на моду, первый настоящий wellness-центр в Петербурге появится в лучшем случае в 2013 году как приложение к элитному коттеджному комплексу «Северный Версаль». Компания «Конкорд менеджмент и консалтинг», которая готовится сдать комплекс в эксплуатацию, собирается в 2010 году снова выйти на строительную площадку - на земли по соседству с «Северным Версалем». В состав wellness-парка войдут медико-оздоровительный, косметологический, спортивный центры, а также пансионат - гостиничные корпуса и апартаменты. По словам заведующего отделением реабилитации и восстановительной медицины Международной клиники MEDEM Владислава Баранова, пока все представленные в Петербурге SPA- и wellness-центры вряд ли можно считать таковыми.

Для риэлторов, занимающихся элитным жильем рынка Петербурга очевидны новые потребности клиентов, поэтому застройщики готовы предлагать длинные перечни опций. С другой стороны, на конечном этапе строительства оказывается, что соблюсти все детали заявленного проекта застройщик в силу разных причин не может, поэтому клиенту придется довольствоваться тем, что есть. Это, однако, все равно дает огромную возможность покупателям улучшить жилье в Санкт-Петербурге. Спрос высок, особенно в Центральном районе, поэтому девелоперы не всегда закладывают в перечень опций даже самые нужные. Это происходит из-за недостаточной конкуренции, порожденной все тем же дефицитом предложения. Доступное жилье Петербурга также имеет дефицит предложения.

Спрос на элитную недвижимость растет.

По данным компании «Петрополь», в 2007 году на первичном рынке элитного жилья было продано более 850 квартир - больше, чем выведено на рынок. Спрос на строящуюся элитную недвижимость в 2007 году вырос, так же как и спрос на недорогое и доступное жилье. Но активность наблюдалась только в третьем и четвертом кварталах. По мнению Дмитрия Карманова, это связано с ростом цен в предшествующем году: «В 2006 году цены поднялись выше точки равновесия, и рынку потребовалось время для того, чтобы доходы и психология покупателей подтянулись до новых ценовых уровней». Однако покупатели сталкиваются с ограниченным предложением. Мало того, что на рынок поступают лишь единичные объекты, застройщики стали снимать с продаж наиболее ликвидные предложения или устанавливать на них блокирующие цены.

Конечно кризис 2008-2009 годов внес свои коррективы в развитие рынка элитной недвижимости Петербурга, но общие тенденции сохранились. Спрос на элитные квартиры сохраняется и сейчас. Это касается не только купли-продажи, но и аренды элитной недвижимости .

По данным компании «Строймонтаж», спрос на элитную недвижимость Санкт-Петербурга, как и жилье Санкт-Петербурга эконом класса, по-прежнему сосредоточен в центральных районах Петербурга. Лидеры - Центральный район и Крестовский остров. На третьем месте по популярности - Петроградская сторона. Васильевский остров менее востребован из-за водных преград и автомобильных пробок на мостах.

Перспективы изменения городской среды в районе, где находится элитное жилье

Специалистам известны планы развития города, они могут прогнозировать и выяснять перспективы развития микрорайона.

Отрицательные примеры: Город Солнца заслонила «Лента». На Морской набережной ВО. Фасадный дом на Староневском проспекте тоже заслонили новым строительством - в итоге вместо фасадного дома получился дом во дворе. Дома справа и слева от «Невского паласа» на Невском, по которым пошли трещины, были расселены, люди вложившие деньги в квартиры в этих домах сильно просчитались.

Из положительных примеров: элитное жилье на Малой Конюшенной и Малой Садовой до того, как эти улицы стали пешеходными зонами, принесло покупателям огромный выигрыш (гораздо больший, покупатели квартир в окрестностях). Другой вариант - элитное жилье, находящиеся рядом с закрывающимися трамвайнвыми парками или депрессивными предприятиями. Если эти зоны начинают активно развиваться (обычно специалисты узнают об этом первыми) то в долгосрочной перспективе вложения в недвижимость в этом районе принесут большую прибыль. Однако на время строительства цена аренды элитного жилья, скорее всего, будет снижаться из-за неудобств. Кроме того, существует риск сноса или порчи старых домов.

Расширение ареалов постройки элитного жилья.

Сокращение предложения элитных объектов на первичном рынке жилья Санкт-Петербурга из-за нехватки участков в традиционных элитных зонах побуждает застройщиков все чаще выходить за границы этих территорий, пытаясь сформировать новые элитные ареалы. Сокращение объемов строительства элитного жилья в Петербурге способствует росту цен, а также подталкивает застройщиков к комплексному освоению территорий и квартальной реконструкции и возможному увеличению доступного жилья Санкт-Петербурга.

По данным корпорации «Строймонтаж», сегодня элитный сегмент первичного рынка составляет 9% от общего объема строящегося жилья. В 2007 году в эксплуатацию введено десять объектов общей площадью примерно 75 тыс. кв. м. Между тем вывод на рынок крупных проектов квартальной реконструкции обеспечит рост предложения. По словам Дмитрия Карманова, начальника отдела стратегического маркетинга ЗАО «Строймонтаж», в 2007 году были открыты продажи более чем в десяти объектах: «Резиденция» на Суворовском, «Особняк» на набережной Мартынова и вторая очередь на Шпалерной, 60 (СК «Возрождение Санкт-Петербурга»), Aston Graftio («Петербургская недвижимость»), вторая очередь Mont Blanc («Строймонтаж»), «Идеальный мир» (ИСК «Торус»), «Ван Вителли» («БизнесЛинк Истейт»), «Северный Palazzo» («Петротрест») и др. Генеральный директор ИСК «Петрополь» Марк Лернер сообщил, что в конце прошлого года продажи велись в 34 элитных комплексах, при этом на рынок поступило только 32,7% от общего количества квартир в этих комплексах - остальные уже были раскуплены. Отметим, что из-за кризиса в 2008-2009 годах часть проектов была приостановлена или свернута, особенно находящихся на начальных этапах строительства.

В связи с дефицитом земли и стабильно высокой доходностью элитной недвижимости происходит смещение географических акцентов. Как сообщает Агентство развития и исследования недвижимости (АРИН), на 2008 год планировался ввод порядка 140 тыс. кв. м элитного жилья (примерно 1200 квартир) с учетом переноса сроков, прочно вошедшего в практику строительных компаний. Предполагаемый рост ввода связан с тенденцией перемещения строительства жилых объектов из центральных районов в удаленные, где возможны масштабные проекты. Реальные цифры, с учетом кризисных явлений оказались несколько ниже.

Этому способствует разработка новых масштабных проектов московскими инвесторами с большими финансовыми возможностями. Вложив крупные суммы, они пытаются получить максимальный экономический эффект, в том числе за счет позиционирования нового жилья в высоком классе. Такие «элитные» комплексы возникли в Приморском, Выборгском, Красногвардейском районах. Их элитарность в большей степени выражается в грамотной маркетинговой проработке и яркой рекламной кампании. Это жилье класса «комфорт».

Альтернатива смещению элитного жилья Петербурга в спальные районы - освоение бывших промышленных территорий. Но здесь у застройщиков появляются специфические сложности. Как правило, у целого ряда участков неблагоприятное окружение, что существенно влияет на уровень проекта. К тому же спрос на элитное жилье по природе своей ограничен, и ожидать, что на все подобные проекты найдется покупатель из состоятельной аудитории, нелогично. Выходом из такой ситуации может стать ориентация на людей рангом ниже и, соответственно, понижение класса проекта.Ведь доступное жилье и недорогое жилье Санкт-Петербурга всегда пользуется спросом.

«Дефицит территорий для возведения элитного жилья в Санкт-Петербурге просто колоссален. Поэтому актуален вывод из центра промышленных предприятий, комплексное освоение таких территорий, как Выборгская набережная, - утверждает Илья Андреев, директор по маркетингу и продажам строительной корпорации «Возрождение Санкт-Петербурга». - Это выход из непростой ситуации, связанной со сложившейся плотной застройкой центра Петербурга. Если процесс активизируется, в исторической части города появятся большие участки, которые могут быть облагорожены. На их месте будет построена недвижимость самого разного назначения, но именно та, которой и подобает находиться в центре одного из самых красивых городов мира».

Проекты по освоению Green field и Brown field, включая реконструкцию жилых кварталов, масштабны, и потому их реализация растянута во времени. Первые проекты на бывших промышленных территориях в центре Петербурга завершатся лет через пять.

Например, Setl City готовится возводить элитный жилой комплекс премиум-класса Stockholm в Приморском районе на землях завода «Редан». Территорию Института прикладной химии «ВТБ-Капитал» собирается превратить в многофункциональный комплекс «Набережная Европы». На Ушаковской набережной компания «Кловер Групп» реконструирует бывшую территорию НИИ Технологии, здесь будет жилой комплекс Clover Plaza. Вывод промышленных предприятий, активно идет в западной части Петроградского района, на Петровском острове, где раньше было много производств. Сейчас бывшие площадки завода «Вулкан» и Механического завода застраивает Корпорация ЛЭК - проекты «Премьер Палас» и «У Крестовского моста». Но перспективы этой территории не исчерпаны - дополнительные возможности связаны с предстоящим расширением набережной Адмирала Лазарева и строительством Западного скоростного диаметра. По мнению Яковлевой, «Петроградская сторона по элитности вскоре может обогнать тот же Петровский остров».

Новые элитные зоны

Как считают специалисты, жилье Петербурга формируется в социально однородные анклавы, чему способствует «низкая плотность существующей застройки, отсутствие промышленных предприятий, хорошие видовые характеристики и большая площадь озеленения». Один из ярких примеров - Крестовский остров. По количеству возводимого в городе элитного жилья Петроградский район сегодня лидирует - 70-80% всего объема жилья этого сегмента, выставленного на продажу. Именно Крестовский остров дает 50% элитного предложения в городе.

Элитные зоны могут появиться на набережной Мойки (проект «Театральный» компании Ruric, квартальная реконструкция), на Приморском проспекте, где девелопментом заняты сразу несколько компаний («Лентек», Setl Group, «Строймонтаж» и «АТ-Альянс»), на набережной Робеспьера, Синопской набережной и других набережных Невы, Большой и Малой Невки и т.д. Также элитной зоной может стать территория Адмиралтейских верфей, несмотря на то что исторически это была пролетарская окраина и сегодня здесь еще работают предприятия. Близость к порту и общий имидж территории до сих пор не позволяли рассматривать ее в качестве элитной зоны. Однако в перспективе, после завершения проектов в более престижных зонах исторического центра, она, без сомнения, заинтересует девелоперов.

Ценовые прогнозы элитного рынка.

Цены на элитное жилье Петербурга растут всегда, независимо от того как ие цены на данный момент на недорогое жилье или доступное жилье Санкт-Петербурга. Катализатором процесса выступает диспропорция между ограниченным предложением и возрастающим спросом.

За 2007 год цены в элитном сегменте выросли на 46,5% в долларах (37% - в рублях). В конце года средняя цена предложения составляла чуть более 8 тыс. долларов за 1 кв. м (в среднем около 6 тыс. долларов за 1 кв. м на объектах низшей ценовой категории и в среднем 10,5 тыс. долларов за 1 кв. м на объектах высокой ценовой категории). Средняя цена увеличивается благодаря новым проектам, которые выводятся на рынок: они более качественные и, следовательно, более дорогие. Обычной ценой для действительно эксклюзивных проектов становится 630 тыс. рублей за 1 кв. м. Однако немало объектов предлагается по цене почти в два раза ниже. Это обусловлено индивидуальными качествами элитного жилья. Как считают аналитики АРИН, одна из причин роста цен - географическая. Почти половина предложения сосредоточена на Крестовском острове. Причем у большинства этих объектов близок срок сдачи. Как правило, застройщики резко увеличивают цены на заключительном этапе строительства.

На цену элитного жилья также заметно влияет площадь жилого комплекса и количество квартир: чем больше эти параметры, тем ниже класс объекта. «Так, стоимость 1 кв. м в комплексе «Олимпийская деревня» на Крестовском острове на 200 квартир - 7 - 8 тыс. долларов, а в Stella Maris на 15 квартир, который расположен там же, - 15 тыс. долларов», - поясняет Лернер. По словам Полины Яковлевой, в первом квартале 2008 года рост цен продолжился. По предварительным оценкам, он составил 15 - 20%, а на ряде объектов - до 50%.

По мнению специалистов, одной из важнейших тенденций первичного рынка элитного жилья в 2008 году стал рост объемов продаж, особенно в первой половине года. В 2008 году планировался вывод на рынок комплексов «Таврический» (RBI), «Смольный квартал», второй очереди «Парадного квартала», проекта «Каменноостровская коллекция» (СК «Возрождение»), объектов на Малом проспекте Петроградской стороны («Стройинжиниринг»), «Дом начала века» в Петроградском районе (Промышленно-строительный альянс), «Колумб» на Морском проспекте («АТ-Альянс»), дома на улице Эсперова («Строймонтаж») и другие. Планируется начать строительство объектов «Морские башни» («АТ-Альянс»), SkyTowers («Строймонтаж»), домов на Большой Посадской, Пискаревском проспекте, Новгородской улице (RBI), на Стремянной улице («СоюзГенСтрой») и других. Но адекватный спросу объем предложения, по мнению аналитиков, появится на петербургском рынке лишь в 2011/2012 годах, после восставновления рынка недвижимости после кризиса 2008-2009 годов. Это касается и рынка доступного жилья Петербурга.

По данным аналитиков, ожидаемая тенденция - продажа квартир на завершающих этапах строительства. С одной стороны, это позволит застройщикам продавать жилье дороже. С другой стороны, объем предложения на рынке будет подвержен серьезным колебаниям - то густо, то пусто. Возможно, что уже в ближайшее время появятся элитные проекты на городской периферии. Возможно, по качеству эти объекты не уступят самым элитным комплексам в центре, однако менее престижное местоположение заставит застройщиков предлагать их по более низкой цене.

Эксперты осторожны в ценовых прогнозах элитного жилья Санкт-Петербурга. Поскольку при расчетах необходимо учитывать множество факторов, оценки специалистов разнятся. Нижняя планка роста цен - 15%, верхняя - 40%. Первый квартал 2008 года продемонстрировал тягу жилой недвижимости вообще и элитных объектов в частности к подорожанию. Препятствий для дальнейшего роста цен нет, поводов для снижения, пока предложение заметно отстает от спроса, - тоже.

Россия заняла третье место в Глобальном рейтинге цен на элитное жилье

Увеличение темпов роста цен на недвижимость по всему миру особенно сильно сказалось на рынке недвижимости России. За 2006 год цены на жилую элитную недвижимость выросли приблизительно на 92% в Москве и на 70% в Петербурге. Тем не менее, стоимость объектов верхнего ценового сегмента в 2007 году продолжала увеличиваться. По темпам роста цен на элитное жилье нашей стране уступают такие динамичные рынки недвижимости, как рынки Черногории, Польши и Гонконга, где в 2007 году стоимость квадратного метра элитной жилья верхних ценовых категорий увеличилась на 26%, 22,4% и 22,3% соответственно. По итогам 2007 года, средние темпы роста цен на недвижимость в Великобритании составили 5,2%, в Испании - 4,8%, во Франции - 2,5%.

Эксперты консалтинговой компании Knight Frank сообщили о том, что Россия заняла третье место в Глобальном рейтинге цен на элитное жилье по итогам 2007 года. За 12 месяцев прошлого года цены на элитную жилую недвижимость в России выросли на 30%, уступив первенство только ценам на элитное жилье в Болгарии и Сингапуре, где элитная недвижимость за год подорожала на 33,7% и 31,3% соответственно.

По материалам портала www.metrkv.ru